מיהו "דייר סרבן" החב בתשלום פיצויים לדיירים האחרים בשל הכשלת עסקת פינוי-בינוי?

פינוי בינוי – רקע

התחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי היא מגמה התופסת תאוצה באחרונה – ניתן לראות את כמות ההכרזות על מתחמי פינוי-בינוי באתר משרד השיכון (ראו כאן). עוד בשנת 1998 הכירה הממשלה במסלול פרויקטיי פינוי-בינוי בהחלטתה מס' 4342. משמעות פרויקט כזה היא הריסת הבניינים הקיימים לצורך הקמת מבנים חדשים בבניה צפופה יותר, בעלת תשתיות חדשות ונוספות לקיימות. בד"כ בעלי הדירות מתחייבים למכור ליזם הפרויקט את זכויותיהם בדירותיהם בתמורה לקבלת דירה בבניין החדש המוקם, אשר הינה עדיפה על דירתם הקודמת. היזם מצידו זוכה לקבל זכויות לבניה חדשה העולה בהיקפה על הבניה הקיימת.

בפסק דין מחודש יולי השנה**, נדונה בבית המשפט העליון סוגיית ה"דייר הסרבן" וחובתו לפצות דיירים אחרים, בשל אי חתימתו על ההסכם עם היזם ובשל הנזק שנגרם לדיירים האחרים כאשר התוכנית פינוי-בינוי מעוכבת ואינה יוצאת לפועל בשל כך.

הזכות לפיצוי קבועה בחוק בינוי פינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. בית המשפט ציין כי "בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן".

בהצעת החוק (הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 198 ) נאמר שהיא "נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה…

מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית משותף" (בעמ' 199-198).

החוק נחקק בשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. ביהמ"ש בהפנותו עוד להצעת החוק ציין כי "תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים".

הזכות לפיצויים בשל התנגדות בלתי סבירה המכשילה עסקת פינוי-בינוי

 ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי נועד לאפשר הוצאה אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן מעוניינים רוב בעלי הדירות בבית משותף, שנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות, על ידי חשיפת הדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט בנסיבות אלה לסנקציה של חיוב בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם לאחרונים בשל אובדן העסקה.

סעיף 2(א) לחוק קובע כי אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.

החוק מגדיר "רוב מיוחס של בעלי הדירות" כך:

בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם 80% לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ו-75%  לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

(1) בבעלותם 66.6% לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם 66.6% כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;

(2)  66.6%  לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;

סירוב שיחשב כסביר וככזה שאינו מזכה בפיצויים בשל התנגדות המכשילה עסקת פינוי-בינוי

לצד חובת הפיצוי החוק קובע גם מהו סירוב שיחשב כסירוב סביר. הסיבות שהחוק מונה בסעיף 2(ב) ככאלה שיחשבו כסירוב סביר הן אלה (בתמצית):

 (א)  חוסר כדאיות כלכלית;

(ב)   העדר הצעה למגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש;

(ג)    העדר הצעה בטוחות הולמות לביצוע העסקה;

(ד)   נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב;

(ה)   העדר התאמות הדרושות לאדם עם מוגבלות, במקרה בו הדבר נדרש.

יש לציין שבית המשפט לא נדרש לשאלה האם רשימת הסיבות הנ"ל היא רשימה סגורה או שמא גם סיבות נוספות שלא מנויות בחוק עשויות לבסס התנגדות סבירה.

העקרונות לבחינת השאלה האם מדובר ב"דייר סרבן"

בית המשפט קבע בפסק הדין את העקרונות הבאים לבחינת השאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין. כל זאת כמובן, לאחר שבית המשפט בחן ומצא כי מדובר בבית משותף שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי וכי הרוב המיוחס הדרוש מקרב בעלי הדירות בו כבר הצטרף לפרויקט.

העקרונות שנקבעו הן אלה:

  • אבחנה בין התנגדות עניינית להתנגדות סחטנית – על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות.
  • נטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי במקרה שהדייר טוען לאי כדאיות – נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי.
  • אופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי – הבחינה תהיה מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. החוק קובע שקביעת שמאי פינוי ובינוי בדבר כדאיות העסקה מקימה חזקה לעניין זה. בית המשפט לא ציין זאת אך לאור לשון החוק "אלא אם כן נקבע אחרת" נראה שמדובר בחזקה הניתנת לסתירה, אלא שאז הנטל עובר ככל הנראה לנתבע (הדיייר הסרבן).
  • בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו.
  • שיקולים סובייקטיבים עשויים לבוא בחשבון – במסגרת שיקול דעתו בעת בחינת סירובו של בעל דירה, יכול בית המשפט לתת משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו ממנה הוא מתבקש להיפרד, ומסרב לעשות כן. דירת מגורים אינה "עוד" נכס ועסקאות פינוי ובינוי עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי בו מחזיק בעל הדירה המסרב. עסקאות אלה, אשר משמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים, הגם שכזה שיתרונותיו בצידו.
  • נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה – החוק מבהיר כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן אשר בהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה בצורה כלשהי. יחד עם זאת, יש לזכור כיזהו החריג לכלל, וכי רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירת מגוריו, לראות בסירובו סירוב סביר.

כימות הנזק בו ישא דייר סרבן

סעיף 3 לחוק קובע שבית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר סרבן יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. על בית המשפט לשקול בין היתר את אלה:

(1)      גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;

(2)      כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;

(3)      נסיבות העסקה.

בית המשפט קבע בפסק הדין כי ככל שנמצא סירובו של בעל הדירה בלתי סביר, יפנה בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן, בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת הנזק וקשר סיבתי בינו לבין הסירוב. מכאן אפשר ללמוד שאין להניח אפריורית קשר סיבתי בין הסירוב לבין הנזק, אותו יש להוכיח כמו בכל תביעה נזיקית, אלא יש גם להוכיח קשר סיבתי כזה ובידי הנתבע, במקרים מתאימים, להתגונן בין היתר בטענה של ניתוק הקשר הסיבתי בהתאם לדין. בית המשפט לא ציין זאת, אך יש להניח שגם דוקטרינות התגוננות אחרות בנזיקין, כגון אשם תורם, עשויות להיות כאלה שניתן לעשות בהן שימוש. הסוגיה לא נדונה ולא הוכרעה בפסק הדין.

סיכום

בית המשפט ציין כי חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר קודם לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף. אף כי פסק הדין עוסק במספר נקודות העולות מהחוק הוא אינו עוסק בכל היבטיו ויש להניח שעוד יגיעו מקרים נוספים לפתחו של בית המשפט העליון והפסיקה בנושא תמשיך להתפתח.

**ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (פורסם בנבו, 24.07.2014)

 ###

הערה – מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי והשימוש בו כפוף לתנאי השימוש באתר "דין מקומי" החלים בשינויים המחוייבים גם על כל תוכן באתר זה.

 מקרקעין – פינוי בינוי – פיצויים – עורך דין אסף אבידן

 

אודות AAvidan

A. Avidan Law Office (Asaf Avidan, Engineer and Advocate)
גלריה | פוסט זה פורסם בקטגוריה התחדשות עירונית, עם התגים , , , , , , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.